Het kopen van een huis in Spanje

Dat het kopen van een huis anders werkt dan in Nederland zal je niet verbazen. We nemen je mee in het koopproces vanaf het moment dat je besluit een bod te doen op een huis.

Onderhandelen

Als je jouw droomhuis gevonden hebt dan kun je een bod plaatsen op een huis. Dit doe je bij voorkeur via jouw aankoopmakelaar, maar je kunt natuurlijk ook rechtstreeks contact zoeken met de verkoopmakelaar van het huis. In Nederland is het niet gebruikelijk om mensen tegen elkaar op te laten bieden. In Spanje is dit helaas wel aan de orde van de dag. Je zult ook meemaken dat tijdens het bieden op een huis dat al meer dan een jaar te koop staat "toevallig" meerdere mensen aan het bieden zijn. Laat je in ieder geval niet onder druk zetten. Bedenk voor jezelf wat je maximaal wil uitgeven en ga hier zeker niet overheen.

Reserveringscontract

Als de verkoper jouw bod geaccepteerd heeft dan wil je het huis van de markt halen. Dit is in Spanje niet vanzelfsprekend. Het is heel gebruikelijk dat er meerdere verkoopmakelaars aan het werk zijn om het huis te verkopen. De verkopende makelaar zal het huis pas van de markt halen als je een reserveringscontract hebt getekend en een bedrag hebt aanbetaald. Zodra de aanbetaling ontvangen is zal hij of zij ook de andere makelaars informeren dat het huis gereserveerd is. Tot die tijd zal het huis overal te koop blijven staan.

Onderdeel van het reserveringscontract is dat je een bedrag aanbetaald van (meestal) € 6.000. Dat geeft je in de regel 1 tot 2 weken de tijd om de onderhandse verkoopovereenkomst op te gaan stellen. De verkoper mag in die tijd het huis niet meer aan andere mensen aanbieden. Vaak leg je in het reserveringscontract ook de verdere tijdlijnen al vast. Ook kan je met elkaar in grove lijnen afspreken wat er in de onderhandse verkoopovereenkomst komt te staan.

Het is gebruikelijk om in de reserveringsovereenkomst een bepaling op te nemen dat als de verkoper zich niet aan de afspraken houdt hij of zij het bedrag tweemaal terug moet betalen. De verkoper kan dus niet simpelweg het bedrag terugstorten en het huis aan iemand anders verkopen. Dat kost hem of haar dus per saldo ook € 6.000.

Onderhandse verkoopovereenkomst (Contrato de Arras)

Als het huis gereserveerd is dan is er werk aan de winkel. Jouw advocaat moet uit gaan zoeken of alles in orde is (due dilligence). Gekeken wordt of het huis vrij is van krakers en huurders, of het met een hypotheek belast is en of alle vergunningen in orde zijn. Jouw advocaat of die van de verkopers zullen in deze periode een Contrato de Arras opstellen. Daarin leg je onder meer vast welke roerende zaken er overgekocht worden, eventuele voorbehouden van financiering, bij welke notaris en wanneer de overdracht gaat plaatsvinden. Ook leg je in het Contrato de Arras vast wie verantwoordelijk is voor welke belastingen. Als de verkoper geen inwoner van Spanje is, maar het huis als tweede woning gebruikt, dan zal de koper verantwoordelijk zijn voor het afdragen van de belastingen bij verkoop en worden die ingehouden van het koopbedrag.

Bij het tekenen van het Contrato de Arras betaal je vaak 10% van de koopsom aan. Ook hier geldt in de regel weer de bepaling dat het bedrag tweemaal teruggestort moet worden door de verkoper als de koop dankzij zijn toedoen niet door kan gaan. Bijvoorbeeld omdat hij besluit er zelf te blijven wonen.

Naar de notaris

Na het tekenen van de Contrato de Arras ga je een afspraak plannen bij de notaris. Daar is het vaak een drukke bedoeling. Naast de koper, verkoper en de advocaten zal er een vertegenwoordiger van de bank aanwezig moeten zijn als er een hypotheek afgesloten wordt door de koper. Ook zijn de makelaars in de regel aanwezig.

Betaling

Goed om te weten is dat de betaling van het huis anders verloopt dan in Nederland. In Nederland maakt de koper het geld over op de derdengeldrekening van de notaris en die stort het na de overdracht door aan de verkoper. In Spanje wordt door de koper een cheque op naam gemaakt voor het bedrag. De bank blokkeert op dat moment het bedrag op de rekening. De cheque overhandig je ten overstaan van de notaris. De verkoper kan vervolgens het geld op zijn of haar bankrekening laten bijschrijven met de cheque.

Formaliteiten na de aankoop

Na de aankoop zal je van jouw advocaat nog de definitieve documenten ontvangen. Je advocaat zal je ook aangeven welke belastingen er nog betaald moeten worden en je daarbij assisteren. De advocaten kunnen je ook helpen met het overzetten van gas, water en licht op jouw naam.